Regular los precios del alquiler de viviendas reduciría un 25% el mercado y subiría los precios un 12%

Implantar medidas de control de precios en el alquiler de viviendas tendría en estos momentos un efecto negativo sobre el mercado que se materializaría en una reducción del mismo cercana al 25%, según los resultados de un análisis realizado por el Instituto Coordenadas de Gobernanza y Economía Aplicada.

En un mercado de alquiler de vivienda tan reducido como el español, con tasas de alquiler apenas por encima del 20%, con una presión de la demanda muy intensa y con un parque en oferta todavía muy limitado, establecer controles de precios tendría un impacto negativo, que limitaría aún más la oferta de viviendas en alquiler y retrasará de forma considerable la consolidación de un auténtico mercado de alquiler de viviendas en España, asegura el análisis del Instituto. La estimación realizada por el Instituto señala que una cuarta parte de la actual oferta de viviendas en alquiler dejaría de estar disponible en el mercado si se aplican medidas de control de precios. Esa reducción de la oferta supondría, como efecto anómalo añadido, un incremento de precios del 12%, según las estimaciones de Instituto.

El Instituto ha efectuado una simulación de lo que supondría extrapolar a Madrid y Barcelona las medidas de control de precios de alquileres aplicadas en París y Berlín. Se trata de medidas de fijación de máximos de subidas de precios en función de una serie de factores relacionados con la tipología de las viviendas, ubicación, tamaño, precios de la zona, estado de conservación, equipamientos, etc. En opinión del Instituto, esas medidas no han logrado incorporar al mercado de alquiler a colectivos de menor poder adquisitivo y, por el contrario, han potenciado un mercado mucho más opaco, en el que se pueden aplicar multitud de supuestos, situaciones y circunstancias que hacen que por parte de los inquilinos no se exija un verdadero control de precios por miedo a perder las viviendas y por parte de los propietario que aplican las subidas autorizadas se establece una selección de inquilinos que potencia a los de mayor poder adquisitivo. Esto provoca que el colectivo con menores recursos no queda suficientemente protegido en un mercado con excedente de demanda y en el que el filtro de la solvencia financiera es el que determina quien accede o no al mercado de alquiler.

Si esto sucede en Paris y Berlín, con un mercado de vivienda en alquiler infinitamente más maduro que el de Madrid o Barcelona, la aplicación de medidas similares tendría un efecto mucho más pernicioso, que se visualizaría en que miles de potenciales propietarios que proyectan colocar sus activos en el mercado de alquiler se retraerían y mantendrían sus viviendas desocupadas. El impacto en los precios sería automático.

Hasta que no se consolide un parque de vivienda en alquiler con una masa crítica mínima que permita un acercamiento entre oferta y demanda es inútil, y totalmente contraproducente, implantar medidas de control, estima el estudio del instituto. Francia, con el 35% del parque de vivienda en alquiler, y Alemania, con el 56%, están muy por encima de los ratios españoles, con apenas el 21% de la vivienda en alquiler, y aún así sufren distorsiones importantes en el momento en el que se afronta un control de precios, reitera en análisis del Instituto.

Para Jesús Sánchez Lambás, Vicepresidente ejecutivo del Instituto Coordenadas, “lo primero que necesitamos es tener un mercado de vivienda en alquiler que merezca ese nombre, antes de ponernos a pensar en controlarlo. La historia de la legislación sobre arrendamientos urbanos en nuestro país es una historia de fracasos, que no ha hecho sino anular cualquier intento de formar un mercado. Necesitamos medidas de impulso, transparencia y seguridad que permitan sacar al mercado miles de viviendas que hoy están ocultas ante la carga de incertidumbres que supone poner una vivienda en alquiler. Eso es lo prioritario. Controlar un mercado incipiente supone estrangularlo para siempre”.